Kapitalanlage im Dichterviertel – 4 Wohneinheiten, 4 Garagen & solide Mieteinnahmen

Beschreibung

Zum Verkauf steht ein gepflegtes Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1906 mit vier Wohneinheiten auf einem ca. 749 m² großen Grundstück im beliebten Dichterviertel von Itzehoe. Mit insgesamt rund 339 m² Wohnfläche, vier Garagen sowie zusätzlichen Keller- und Nebenflächen bietet die Immobilie eine interessante Grundlage für Anleger, die Wert auf eine solide Vermietungsstruktur und langfristige Perspektiven legen.

Drei der vier Wohnungen sind bereits vermietet. Die Erdgeschosswohnung wird derzeit von den Eigentümern bewohnt, die auch nach dem Verkauf als Mieter in der Wohnung verbleiben möchten. Hierfür ist eine monatliche Kaltmiete von 750 € vorgesehen.

Die Erdgeschosswohnung umfasst ca. 136 m² und fünf Zimmer. Neben drei individuell nutzbaren Zimmern steht ein großzügiger Wohn- und Essbereich im Anbau mit Zugang zu zwei Terrassen und zum Garten zur Verfügung. Die zentrale Diele geht in die offene Küche über und führt zu einer zusätzlichen Sitzecke mit Kaminofen. Das Vollbad verfügt über Doppelwaschtisch und Fenster. Zwei Kellerräume bieten zusätzlichen Stauraum.

Die Obergeschosswohnung verfügt über ca. 106 m² Wohnfläche und vier Zimmer. Neben drei individuell nutzbaren Räumen stehen ein separates Wohnzimmer, eine Küche mit Einbauküche sowie ein Badezimmer mit Badewanne und Fenster zur Verfügung. Ein Highlight ist die ca. 26 m² große Dachterrasse. Ein Garagenstellplatz und ein Kellerraum gehören ebenfalls zur Einheit. Die monatliche Kaltmiete beträgt 695 €.

Im Dachgeschoss befinden sich zwei weitere Wohnungen. Die linke Einheit bietet ca. 62 m² und drei Zimmer. Sie verfügt über Wohnzimmer, zwei weitere Zimmer, Küche mit Einbauküche, innenliegendes Duschbad, Wäschekammer und einen ca. 4 m² großen Balkon. Die Wohnung wurde Anfang 2026 umfassend renoviert und saniert. Ein Garagenstellplatz und ein Kellerraum gehören dazu. Die Kaltmiete beträgt 500 € monatlich.

Die rechte Dachgeschosswohnung umfasst ca. 35 m² und zwei Zimmer mit Wohn- und Schlafzimmer, Küche mit Einbauküche sowie innenliegendem Duschbad. Ein eigener Kellerraum ist vorhanden. Die monatliche Kaltmiete beträgt 290 €.

Auf dem Grundstück befinden sich vier Garagen. Zwei sind den Wohnungen bzw. Mietern zugeordnet, zwei weitere extern vermietet und erzielen zusammen 95 € monatliche Mieteinnahmen.

Das Kellergeschoss bietet jeder Wohneinheit einen eigenen Abstellbereich. Hinzu kommen ein Heizungsraum, der zugleich als Werkstatt genutzt werden kann, eine gemeinschaftliche Waschküche und eine Sauna. Beheizt wird das Gebäude über eine Ölheizung aus dem Jahr 1989. Der Öltank verfügt über ein Fassungsvermögen von ca. 4.700 Litern.

Die Fenster bestehen überwiegend aus zweifach isolierverglasten Holzfenstern, teilweise wurden bereits zweifach verglaste Kunststofffenster eingesetzt. Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz, wodurch zukünftige Modernisierungsmaßnahmen ohne zusätzliche denkmalrechtliche Anforderungen geplant werden können. Eine Hausverwaltung ist mit der laufenden Betreuung beauftragt.

Nach Übergang der Erdgeschosswohnung in ein Mietverhältnis belaufen sich die monatlichen Mieteinnahmen auf insgesamt 2.330 €. Dies entspricht einer jährlichen Nettokaltmiete von 27.960 €.

Die Aufteilung auf vier eigenständige Wohnungen reduziert die Abhängigkeit von einzelnen Mietverhältnissen und schafft eine breit aufgestellte Ertragsstruktur. Die zusätzlichen Garageneinnahmen, das großzügige Grundstück und die unterschiedlichen Wohnungsgrößen ergänzen das Anlageprofil. Gleichzeitig bietet der Gebäudebestand Potenzial, die Immobilie durch gezielte Modernisierungsmaßnahmen langfristig weiterzuentwickeln.

Eine attraktive Kapitalanlage mit soliden Mieteinnahmen und Potenzial für die Zukunft.

Lage

Die Immobilie befindet sich im beliebten Dichterviertel von Itzehoe, einer gewachsenen und etablierten Wohnlage der Kreisstadt. Das Viertel zeichnet sich durch seine zentrale Lage, eine gute Infrastruktur und die Nähe zu zahlreichen Einrichtungen des täglichen Bedarfs aus. Die überwiegend wohnwirtschaftliche Umgebung bietet damit attraktive Voraussetzungen für eine nachhaltige Vermietbarkeit.

Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Bäckereien, Apotheken, Ärzte und weitere Dienstleistungsangebote sind in Itzehoe zahlreich vorhanden und teilweise schnell erreichbar. Auch Kindergärten, verschiedene Schulformen sowie Freizeit- und Sportangebote befinden sich im näheren Umfeld. Die Itzehoer Innenstadt mit ihren Geschäften, gastronomischen Angeboten und weiteren Einrichtungen ist ebenfalls gut zu erreichen.

Ein weiterer Vorteil ist die gute Verkehrsanbindung. Der Bahnhof Itzehoe bietet regelmäßige Zugverbindungen unter anderem in Richtung Hamburg und Westerland. Über die Bundesstraße B 5 sowie die nahegelegene Autobahn A 23 besteht zudem eine gute Anbindung mit dem Pkw. Hamburg und die Metropolregion sind dadurch auch für Berufspendler gut erreichbar.

Als Kreisstadt des Kreises Steinburg verfügt Itzehoe über eine umfangreiche Infrastruktur und übernimmt eine wichtige Funktion als Wirtschafts-, Verwaltungs- und Versorgungsstandort der Region. Neben dem Klinikum Itzehoe befinden sich zahlreiche Arbeitgeber sowie öffentliche und private Einrichtungen in der Stadt.

Gleichzeitig bietet Itzehoe verschiedene Möglichkeiten zur Naherholung. Grünflächen, Spazier- und Radwege sowie die umliegende Landschaft des Kreises Steinburg sorgen für einen angenehmen Ausgleich zum städtischen Alltag.

Die Kombination aus der Lage im Dichterviertel, der guten Infrastruktur und Verkehrsanbindung sowie dem vielseitigen Angebot der Kreisstadt macht den Standort insbesondere für ein Mehrfamilienhaus und eine langfristige Vermietung interessant.

Ausstattung

Allgemein
- Gepflegtes Mehrfamilienhaus, Baujahr 1906
- 4 separate Wohneinheiten
- Ca. 339 m² Gesamtwohnfläche
- Ca. 749 m² Grundstück
- 3 Wohnungen vermietet
- EG nach Verkauf zur Vermietung an bisherige Eigentümer vorgesehen
- 2-fach verglaste Holzfenster, teilweise Kunststofffenster
- Ölheizung aus 1989
- Öltank ca. 4.700 Liter
- Kein Denkmalschutz
- Hausverwaltung vorhanden
- Zukünftige Mieteinnahmen: 2.330 € mtl. / 27.960 € p. a.

Erdgeschosswohnung
- Ca. 136 m² Wohnfläche / 4 Zimmer
- Großzügiger Wohn- und Essbereich im Anbau
- Offene Küche
- Zusätzliche Sitzecke mit Kaminofen
- 3 individuell nutzbare Zimmer
- Vollbad mit Doppelwaschtisch und Fenster
- Zugang zu 2 Terrassen und Garten
- 2 Kellerräume
- Vorgesehene Kaltmiete: 750 € mtl.

Obergeschosswohnung
- Ca. 106 m² Wohnfläche / 4 Zimmer
- Separates Wohnzimmer
- 3 individuell nutzbare Zimmer
- Küche mit Einbauküche
- Tageslichtbad mit Badewanne
- Ca. 26 m² Dachterrasse
- Kellerraum und Garagenstellplatz
- Kaltmiete: 695 € mtl.

Dachgeschosswohnung links
- Ca. 62 m² Wohnfläche / 3 Zimmer
- Anfang 2026 umfassend renoviert und saniert
- 2 individuell nutzbare Zimmer
- Separates Wohnzimmer
- Küche mit Einbauküche
- Innenliegendes Duschbad
- Wäschekammer
- Ca. 4 m² Balkon
- Kellerraum und Garagenstellplatz
- Kaltmiete: 500 € mtl.

Dachgeschosswohnung rechts
- Ca. 35 m² Wohnfläche / 2 Zimmer
- Schlafzimmer
- Wohnzimmer
- Küche mit Einbauküche
- Innenliegendes Duschbad
- Eigener Kellerraum
- Kaltmiete: 290 € mtl.

Keller
- Separate Abstellbereiche
- Gemeinschaftliche Waschküche
- Heizungs-/Werkstattraum
- Sauna
- Öltankraum

Außenbereich
- Garten und 2 Terrassen
- Insgesamt 4 Garagen
- 2 Garagen den Wohnungen/Mietern zugeordnet
- 2 Garagen extern vermietet
- Zusätzliche Garagenmiete: 95 € mtl.

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